מה הוא היטל השבחה?
היטל השבחה הוא אירוע מס שנחשב לאחד ההיטלים הגבוהים במניין המיסים המוטלים על האזרח/הצרכן. ההיטל נגבה על ידי הועדות המקומיות של העיריות והמועצות האזוריות, עפ"י הוראות חוק התכנון והבניה. מי חייב בהיטל השבחה? בעלים, חוכר לדורותו ולאחרונה גם בר רשות (בהתאם לפס"ד בעליון הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון נ' עוזי ושפרה בלוך). היטל השבחה משולם בעת מימוש הזכויות כלומר, בעת הוצאת היתר בנייה או בעת מכירת הנכס. נהוג כי היטל השבחה עד ליום רכישת הנכס מוטל לעל המוכר, ולאחר מועד זה מוטל על הקונה.
סוגי הנכסים שעליהן יכול להיות מוטל היטל השבחה
הרציונל לגביית ההיטל- עקרון הצדק החלוקתי או הצדק החברתי שמטרתו ליצור חלוקה צודקת ושוויונית של היטלים והשבחות הנובעים מפעולות הרשות- כיסוי הוצאות התכנון והוצאות נוספות שנקטה הוועדה המקומית עד לאישור התכנית, במילים אחרות: ה"מתעשר" נדרש לחלק את עושרו עם הכלל. חשוב לזכור כי השבחת נכס תחול רק על תכניות שאושרו החל מתאריך 1.7.1975 ועד למועד מימוש הזכויות. תכנית שאושרה לפני תאריך זה לא תגרור חבות בהיטל השבחה.
תשלום היטל השבחה תלוי בשני גורמים מצטברים :
- חלה השבחה במקרקעין דהיינו- עלה שוויים.
- ההשבחה חלה בעקבות אחת מהפעולות הבאות: אישור תכנית חדשה (לרבות הוצאת היתר בניה), שימוש חורג או הקלה.
בכדי לאמוד את גובה ההיטל יש לבחון את שווי המקרקעין בשני מצבים: המצב הקודם- שווי המקרקעין לפי השימוש המיטבי במועד שקדם לאקט התכנוני. המצב החדש- השווי שלאחר האקט התכנוני .
הפער שנוצר בין המצב הקודם לחדש הוא גובה ההשבחה. שיעור ההיטל הוא 50% מגובה ההשבחה
שכונת בקעה – דרישת תשלום היטל השבחה בגין תוספת זכויות בניה והקמת בנין מגורים חדש
היטל השבחה בגין תוספת זכויות בניה למבנה דו קומתי ברחוב בצלאל פינת רחוב מסילת ישרים
שכונת קטמון הישנה – דרישת תשלום היטל השבחה בגין תוספת זכויות בניה והקמת בנין מגורים חדש
היטל השבחה – תוספת בניה לדירת מגורים בשכונת סנהדריה בירושלים
החיוב גבוה מדי?
תחשיב של היטל השבחה הינו תחשיב מורכב ביותר הכולל בתוכו פרמטרים ומשתנים רבים וסביר להניח שעם קבלת השומה לתשלום תיווכחו ואף תופתעו מגובה החיוב שיכול להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים ואף ליותר מכך.
יחד עם זאת, חשוב להפנים כי שומה לתשלום היטל השבחה איננה גזרת שמיים ובידכם ישנה האפשרות להגיש השגה באמצעות שמאי מקרקעין מקצועי ובעל ניסיון, המתמחה בתחום זה ומספיק מיומן לאתר את כלל הגורמים המשפיעים על שווי המקרקעין ומכאן על סכום היטל ההשבחה.
חשוב להבין שלעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה, נשלחת אליכם שומה לתשלום שהוכנה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.
בכדי להגיע לתוצאה מדויקת ככל הניתן, על השמאי שמייצג את הוועדה המקומית להביא בחשבון פרמטרים, שיקולים ועקרונות המשפיעים על שווי המקרקעין בתהליך תחשיב ההשבחה כמו למשל :
- ניתוח עסקאות בעלות מאפיינים דומים ככל הניתן לנכס הנשום מבחינת: נגישות לנכס, נוף, גודל השטח, קומה, מעלית, רמת גמר ואיכות הבניה, שטחים משותפים, חניה, כניסה פרטית, אופי הסביבה והמצב הסוציו אקונומי, גבולות הנכס, פונקציונאליות ועוד.
- בדיקת המצב התכנוני- השבחה מחושבת על בסיס השווי המיטבי של המקרקעין, לדוגמה- במידה וחלה על המקרקעין תוכנית המייעדת את המקרקעין גם למשרדים וגם ולמסחר ולפי שעה המקרקעין משמשים למשרדים אך השימוש המיטבי הוא למסחר, התחשיב יהיה על בסיס מסחר בגילום התאמות מסוימות,למרות שהנכס משמש למשרדים.
- עלויות התאמה- מה הן העלויות הנדרשות על מנת להתאים את הנכס למצב החדש? מהן ההוצאות והתשלומים שחלים על בעל המקרקעין כאשר הוא מממש את הוראות התכנית המשביחה ואינם "מזכים" בהחזר לפי חוק?
קיימים יוצאים מהכלל עליהם לא גובים היטל השבחה:
חדרי ממ"ד או ממ"ק, תכניות תמ"א 38 ותכניות מתאר ארציות ומחוזיות נוספות וזאת בהתאם לרוח הפסיקה
מועד התשלום
חל כאמור בעת מימוש הזכויות בנכס – מכירת הנכס או מתן היתר לבניה. ערעור על היטל השבחה אפשרי תוך 45 ימים, באחת משתי הדרכים (או שילובן), לפי בחירת הנישום
השגה על עצם החיוב- למשל במקרה ונפלו טעויות טכניות בפרטי המקרקעין כמו למשל בחישובי שטחים וכדומה.
השגה על גובה החיוב- במידה וישנה מחלוקת על גובה ההיטל יש לפנות ליו"ר מועצת השמאים למינוי שמאי מכריע בהתאם לתיקון 844. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערער לבית משפט השלום בסוגיה משפטית בלבד.
תשלום היטל השבחה הוא תנאי להעברת הרישום בטאבו וכמו כן תנאי להוצאת היתר בניה.
הצמדות וריביות:
מיום אישור התכנית עד יום המימוש (מכירת הנכס או קבלת ההיתר) – ההיטל יוצמד למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה- הנמוך מבין השניים. מיום המימוש עד ליום התשלום בפועל-על ההיטל תוטל ריבית שנתית בשיעור של כ- 9%. מדובר בריבית גבוהה מאד על כן יש לדווח באופן מיידי לוועדה המקומית לאחר כריתת חוזה למכירת הנכס. מועד התשלום של היטל ההשבחה הוא בין חודש לחודשיים לאחר מכירת הנכס.
היטל השבחה – תוספת בניה לדירת מגורים בשכונת סנהדריה בירושלים
פטורים
בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ישנו סעיף הכולל רשימה של פטורים מתשלום היטל השבחה. אין להסתמך רק על הכתוב ומומלץ לפנות לוועדה המקומית או לעו"ד המתמחה בתחום כדי לדעת האם ישנה זכאות לפטור. אחד הפטורים המוכרים הינו הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר. פטור זה אינו אוטומטי ונתון לשיקול דעתה של הועדה המקומית. אחד הסייגים לפטור זה הינו החובה לגור לפחות 4 שנים בדירה לאחר הרחבתה. פטור נוסף מהיטל השבחה חל על מקרקעין ביעוד למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה כעל שכונת שיקום וזאת כל עוד ההכרזה בתוקף.